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서식/양식 > 건설서식
등록자 ji**an62 등록일 2005-03-08
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도급계약서
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 관련 서식

건설 공사 표준 하도급계약서
기본원칙/원사업자의 협조/ 공사 시공 등/의견의 청취/권리·의무의 양도/계약이행 및 공사 대금지급보증/감독원/현장대리인/종업원 및 고용원/ 공사 재료의 검사/지급재료 및 대 ...
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  공사계약시 유의사항  
 
 
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1. 도급계약의 의의 2. 도급계약시 유의사항
 
 

1. 도급계약의 의의

도급계약은 당사자의 어느 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말한다. 축사나 주택의 신축공사계약, 운송계약, 토목공사계약 등이 이에 해당한다.

2. 도급계약시 유의사항

도급인(일을 맡기는 사람)과 수급인(일을 맡는 사람)은 서로의 신용상태를 사전에 충분히 확인하여야 한다. 공사대금이 부족하다며 공사를 지연시킬 염려가 있는 수급인이나, 공사의 완성 후에도 하자가 있다고 트집잡아 공사대금의 지급을 지연시킬 염려가 있는 도급인과는 계약하지 말아야 할 것이다.

수급인의 선정은 건축지식과 경험이 풍부한 사람으로 하여야 하며, 기존 공사에서의 하자와 보수·도급인과의 분쟁유무 등을 조사해 보는 것도 도움이 될 것이다.

도급계약서에는 공사물의 상세한 표시, 착공 및 완성일시, 총공사대금과 그 지급방법, 공사완성까지의 사고에 대하여 누가 책임을 질 것인가 하는 것 등 비교적 세세한 부분까지 구체적으로 기입하는 것이 좋다.

공사가 지연된다거나 완공된 건물에 하자가 있을 경우에는 어떻게 할 것인가를 미리 약정해 두어야 한다. 건물을 건축하는 데는 도시계획법 및 건축법 등에 의한 제한이 있다는 점을 유의하여 사전에 행정관청에 제한사항을 확인해 보아야 한다.

토지를 구입하여 건물을 지으려고 할 때에는 우선 토지의 지형, 지반, 교통, 주위환경과의 관계를 확인한 후에 토지를 구입하셔야 한다. 또한 토지이용계획확인원,토지대장, 지적도 등을 발급받아 목적용도에 사용할 수 있는 토지인가를 확인하여야 한다(도로계획에 저촉되지 않는가, 개발제한 구역인가, 건축이 제한되어 있지 않은가 등).

농지(임야)상에 건물을 건축하려 할 때에는 농지전용신고 또는 허가나 임야 형질변경 또는 전용허가를 받아야 하며 이에 따른 공과금(대체농지조성비, 농지전용부담금, 대체조림비, 임야전용부담금)이 부과될 수 있음을 주의해여한다.

예스폼 서식 컨텐츠

                          
                             건축공사 도급계약 사례 및 내용해설

[1] 건축공사 도급계약서

건축공사도급계약서

도급인 (이하 “갑”이라 한다)과 수급인 (이하 “을”이라 한다) 은 다음과 같이 합의하여 건축공사 도급계약을 체결한다.

제1조(공사내용)
을은 갑에게서 아래의 건축공사를 수급하고 이를 완성할 것을 약속하며 갑은 이에 대해 보수(報酬)를 지급할 것을 약속한다. 설계사항은 별지에 의한다.

<건축 할 건물의 표시>
공사장소
공사건물
건 평 용 도

제2조(공사기간)
① 을은 위 건물의 건축공사를 년 월 일까지 착수하여야 하며 년 월 일까지 완공한다.
② 을이 제1항의 완공기간을 지연시켰을 때는 지연 하루당 금 원으로 계산하여 갑에게 손해배상하여야 한다.

제3조(권리의무의 양도)
이 계약에 따라 발생하는 권리 또는 의무는 상대방의 서면 승낙없이 제3자에게 양도하거나 승계시킬 수 없다.

제4조(도급금액의 지급)
도급금액은 금 원으로 하며 공사의 진행정도에 따라 다음과 같이 지급한다.

구 분 공사진행정도 금 액
계약금 건축공사의 착수와 동시
제1차 중도금
제2차 중도금
잔 금 건물의 완공(준공검사) 및 인도시

제5조(소유권의 귀속)
건물의 완공시 또는 완공전에도 이미 성취된 부분의 소유권은 갑에게 귀속한다.

제6조(공기의 연장)
① 을은 공사에 지장을 주는 일기불순 기타 그의 책임없는 사유로 인하여 약정기간내에 공사를 완료할 수 없을 때에는 갑에게 그 이유를 설명하고 공사기간의 연장을 청구할 수 있다.
② 제1항의 연기는 1회에 한하여 3월 이내에서 당사자가 협의하여 결정한다.
제7조(공사의 변경) ① 공사 중 갑은 설계 또는 재료 등의 변경이나 공사의 일시중단을 청구할 수 있다. 다만, 이로 인해 증가된 비용은 갑의 부담으로 한다.
② 제1항의 변경으로 인한 공사의 완공지연기간은 제2조의 기간에 가산한다.

제8조(위험부담)
본 건축공사의 완공 전에 천재지변 기타 불가항력이나 당사자의 귀책사유없이 목적물이 멸실·훼손되었을 때에는 그 위험은 을이 부담한다.

제9조(하자담보)
① 공사의 목적물에 하자가 있을 때에는 갑은 상당한 기간을 정하여 을에게 하자의 보수(補修)를 청구할 수 있다.
② 갑은 하자보수의 청구없이 하자보수에 갈음하여 손해배상을 청구할 수 있으며 또한 하자보수 후에도 손해가 있을 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.
③ 제1항 및 제2항의 하자가 갑의 지시에 의한 경우에는 을은 이에 대한 책임을 지지 아니한다. 다만, 을이 갑의 지시가 부적당함을 알면서도 갑에게 통고하지 않았을 때에는 그 책임을 면치 못한다.
④ 본 계약에 의한 하자담보기간은 건물 완공일로부터 10년으로 하며 갑은 하자 발견시 1년 이내에 제1항 및 제2항에 의한 하자보수 및 손해배상을 청구하여야 한다.

제10조(계약의 해제)
갑은 다음의 경우에 을에 대한 하등의 최고 없이 계약을 해제할 수 있다. 다만, 계약해제시까지 을이 공사를 이행한 부분에 대해서는 도급금액을 지급하여야 한다. 이 때의 대금에는 제2조제2항에 의한 지연손해금을 차감한다.
1. 을이 정당한 이유없이 제2조제1항의 착공기간내에 공사를 착수하지 않을 경우
2. 을이 갑의 승낙이나 정당한 이유없이 10일이상 공사를 중단한 경우
3. 을의 귀책사유로 약정기간내 건물완공이 불가능함이 명백한 경우

제11조(관할법원)
이 계약에 관한 소송의 관할법원은 갑의 주소지를 관할하는 법원으로 한다.
이 계약을 증명하기 위하여 계약서 2통을 작성하여 갑과 을이 서명날인한 후 각각 1통씩 보관한다.

년 월 일
도 급 인(갑) 주 소 :
주민등록번호 : 전화 :
성 명 : (인)
수 급 인(을) 주 소 :
주민등록번호 : 전화 :
성 명 : (인)
입 회 인 주 소 :
주민등록번호 : 전화 :
성 명 : (인)

[2] 건축공사 도급계약서의 해설

제1조 : 공사내용

공사에 관한 상세한 내용은 설계도에 의하도록 하였습니다. 실제 계약에 있어서는 설계도 및 공사계획서 등을 별지로 첨부하시기 바랍니다.

제2조 : 공사기간

도급계약시 완공 약정시기에 완공되지 않아 피해를 입는 경우가 종종 있습니다. 수급인의 귀책사유없이 외부적 요인에 의해서 공사가 지연되는 것은 어쩔 수 없는 일이나(이 경우에는 수급인은 제6조에 의하여 공사기간의 연장을 요청할 수 있습니다), 수급인이 공사대금 증액을 요구하며 고의로 지연시키는 경우가 있습니다. 이를 막기 위하여 제2항에서는 공사지연에 대한 손해배상금을 약정해 놓았습니다.

제4조 : 공사대금의 지급

도급계약에서 수급인은 일을 완성할 의무가 있고 도급인은 이에 대한 보수(報酬)를 지급할 의무가 있습니다. 따라서 보수의 지급은 일의 완성의무와 대가관계에 있고 후불이 원칙이므로 수급인의 목적물의 인도와 동시에 또는 인도를 요하지 않는 도급에서는 일의 완성과 동시에 지급하는 것이 원칙입니다.
그러나 거래의 실제에서는 공사의 진행정도에 따라 분할지급하는 경우가 많이 있습니다. 이러한 경우에 도급인은 공사의 일부 진행에 따라 변제기가 도래한 공사대금을 지급할 의무가 있으며 만약 이를 지급하지 않을 경우에는 수급인은 공사의 속행을 거절할 수 있습니다(민법 536조). 또한 이로 인해 공사의 완성이 지연되더라도 수급인은 지체에 따른 책임을 지지 않게 됩니다.

  1. 공사완공 후 일시불로 공사대금을 지급할 경우
    ☞ 제○조 공사금액은 금 원으로 하며 완공 후 건물의 인도시에 지급한다

제5조 : 소유권의 귀속

도급계약에 의하여 제작된 물건의 소유권이 누구에게 있느냐에 관하여 판례는 도급인이 재료의 전부 또는 주요부분을 공급한 경우에는 동산이든지 부동산이든지 소유권은 원시적으로 도급인에게 귀속되며, 반면에 수급인이 재료의 전부 또는 주요부분을 제공한 경우에는 수급인에게 소유권이 귀속된다고 합니다.
그러나 소유권에 관하여 당사자간 특약이 있으면 여기에 따르게 되므로 계약서에서는 건물의 소유권이 도급인에게 있는 것으로 하였습니다. 실제 거래상 건축허가를 건축주의 명의로 받는 것이 대부분이며 건물의 완공 후나 완공 전에도 건물의 소유권이 건축주에게 있다고 인식하고 있으므로 계약서와 같이 약정하는 것이 실제 거래와 일치할 것입니다.
또한 당사자간의 특약은 명시적인 경우 뿐만 아니라 묵시적인 경우까지 포함합니다. 따라서 수급인이 재료의 전부를 제공한 경우라도 공사완료 후 도급인이 건물을 타인에게 매도할 때 수급인이 입회인으로 서명날인을 하였거나(대법원 62.6.7. 4294민상1538), 공사의 진척도에 따라 대금을 지급한 경우 등에는 당사자간에 묵시적으로 소유권을 도급인에게 귀속시킬 것을 약정한 것이 됩니다.

제8조 : 위험부담

수급인은 일을 완성시킬 의무를 부담하므로 완공 전에 목적물이 멸실·훼손되었을 경우에도(도급인의 귀책사유에 의한 경우 손해배상의 문제는 별도로 하고) 그의 책임으로 일을 완성해야 합니다.
그러나 당사자의 귀책사유 없이 목적물이 멸실·훼손되었다면 수급인은 사정변경에 의한 보수증액 청구가 가능할 것입니다. 다만 이 문제는 당사자 사이의 협의로 공평한 해결방법을 찾는 것이 타당할 것입니다.
당사자의 합의에 의해 위험부담을 도급인이 지기로 하거나, 수급인이 위험부담을 지나 귀책사유가 없는 경우 공사비의 증액을 청구하는 방법도 있습니다.

  1. 위험부담을 수급인이 부담하면서 공사비용을 증액시킬 필요가 있을 경우
    ☞ 제○조 본 건축공사의 완공 전에 천재지변 기타 불가항력으로 목적물이 멸실·훼손되었을 경우에 그 위험은 을이 부담한다. 단 을은 이로 인한 공사비의 증가액 중 1/2 한도에서 갑에게 청구할 수 있다.

제9조 : 하자담보

완성된 목적물 또는 완성 전에 성취된 부분에 하자가 있을 경우에는 도급인에게 하자보수청구권, 손해배상청구권, 계약해제권이 인정되는 것이 원칙입니다. 또한 수급인의 하자담보책임은 하자의 발생이 수급인의 고의 또는 과실에 의한 것인가를 묻지 않는 무과실책임 입니다(민법 제668조 내지 672조)

<하자보수 청구권>
도급인은 완성된 목적물 또는 완성 전에 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 하자를
보수할 수 있는 상당한 기간을 정하여 수급인에게 그 보수를 청구할 수 있습니다. 또한 하자보수 대신 손해배상을 청구할 수 있고 하자보수와 함께 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
도급인의 하자보수 또는 손해배상 청구는 수급인의 보수(報酬)청구권과 동시이행의 관계에 있으므로 수급인이 하자보수를 이행하지 않을 경우에 도급인은 공사대금을 지급하지 않을 수 있습니다.
그러나 목적물의 하자가 중요하지 아니하고 또한 그 보수에 과다한 비용을 요하는 경우에는 수급인은 하자보수의무를 면하게 되며 도급인은 손해배상 청구만을 할 수 있습니다(민법 제667조).

<손해배상청구권>
도급인은 하자보수가 가능하더라도 손해배상만을 청구할 수 있으며 손해배상만을 청구할 경우에는 유예기간을 둘 필요도 없습니다. 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 범위는 하자로 인한 목적물의 경제적 가치의 감소분이 될 것입니다. 또한 도급인은 하자보수를 하여도 남게 되는 손해에 대해서 배상을 청구할 수 있습니다(민법 제667조).

<담보책임의 면제>
도급인이 제공한 재료로부터 하자가 생긴 경우나 설계자의 설계나 시공과정에서의 지시에 의하여 하자가 생긴 경우에는 수급인은 담보책임을 지지 않습니다. 그러나 수급인이 재료 또는 지시의 부적당함을 알고서도 도급인에게 이를 고지하지 않은 경우에는 면책되지 않습니다(성실의무 위반).

<담보책임의 기간>
일반적인 경우(동산 등) 하자보수청구, 보수에 갈음하는 손해배상청구의 기간은 도급인이 목적물을 인도받은 날 또는 인도를 필요로 하지 않은 경우에는 완성시부터 1년 이내에 행사하여야 합니다(하자보수 후 남은 손해배상의 청구는 일반채권과 같이 10년)(민법 제670조).
그러나 「토지, 건물 기타의 공작물」의 담보책임 기간은 5년이며 「견고한 건물(석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 공작물)」일 경우에는 10년입니다. 다만 하자로 인해 목적물이 멸실·훼손되었을 때에는 1년 이내에 위에서 본 하자보수청구나 손해배상청구를 하여야 합니다(민법 제671조)
하자담보책임의 기간은 당사자의 약정으로 담보책임의 기간을 단축할 수 있다는 것이 판례입니다. 또한 담보책임을 면제하는 특약을 할 수도 있습니다. 그러나 하자담보책임 없음을 약정한 경우에도 수급인이 알고 도급인에게 알리지 아니한 사실에 대하여는 책임을 면하지 못합니다.

  1. 하자담보기간을 단축할 경우
    ☞ 제○조 본 계약에 의한 하자담보책임은 민법에 의한다. 그러나 그 기간은 5년으로 한다.

제10조 : 계약의 해제

완성된 목적물에 하자가 있어 “계약의 목적을 달성할 수 없는 경우”에 도급인은 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제668조).
다만 도급의 목적물이 “건물 그 밖의 토지의 공작물”인 경우에는 중대한 하자가 있어도 해제할 수 없으며 도급인은 손해배상만을 청구할 수 있습니다(민법 제688조 단서). 해제로 인하여 목적물을 철거하는 것이 수급인에게 가혹하고 사회경제적으로도 중대한 손실이 따르기 때문입니다(계약이 해제되면 당사자는 계약의 성립 이전의 상태로 원상회복하여야 하므로 건축도급계약이 해제되면 수급인은 건물을 철거해야 됨). 또한 이 규정은 강행규정이므로 당사자가 건물 등의 완공 후에 계약을 해제할 수 있다고 약정하여도 효력이 없게 됩니다.

그러나 건물 등이 도급의 목적물이어서 계약을 해제하지 못하는 것은 건물 등의 “완공후”의 경우이므로 “완공전”에는 채무불이행의 일반원칙에 따라 수급인이 이행지체를 하거나 수급인의 귀책사유에 의하여 이행불능 상태가 되었을 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제544조, 546조). 다만 이 경우에도 건축공사가 상당한 정도로 진척되어 그 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하게 되는 경우에는 계약의 해제가 미완성의 부분에 대하여만 실효되고 도급인은 건물의 기성고 등을 참작하여 상당한 보수(報酬)를 지급하여야 한다는 것이 판례의 태도입니다(대법원 89.2.14. 88다카4819, 92.12.22. 92다30160, 97.2.25 96다43454).

결국 건축공사의 도급계약에서는 도급인은 수급인이 공사를 지연하거나(이행지체) 공사를 완공할 수 없을 때(이행불능)에는 계약을 해제할 수 있으나 해제의 효력은 소급적으로 계약을 소멸시키지 못하고 아직 진행되지 않은 부분에 대해서만 계약의 효력을 소멸시키며 그 동안 진행된 공사에 대해서는 공사대금을 지급해야 한다는 것입니다. 주의하실 점은 이행지체의 경우에 도급인은 계약해제 전에 먼저 상당한 기간을 정하여 수급인에게 건축공사를 완공할 것을 최고한 후에 해제를 하여야 한다는 것입니다(수급인이 미리 공사를 이행하지 않겠다거나 포기하겠다는 의사를 표시한 경우에는 최고없이 해제가 가능합니다).
계약서에서는 이러한 경우를 위하여 제2조 제2항에서 지연에 따른 손해배상 약정과 제 10조에서 해제사유를 명시하고 이행의 최고 절차도 없앴습니다. 따라서 이 외에도 도급인이 예상할 수 있는 해제사유가 있으면 이를 계약서에 명시하는 것이 필요합니다.

한편 수급인의 채무불이행이 없을 경우라도 도급인은 수급인이 일을 완성하기 전에 그의 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제673조). 따라서 건축물 도급계약에서는 해제시까지의 공사대금 등을 지급하고 도급인이 계약을 해제할 수 있게 됩니다.

결국 건축물 도급계약에서는 민법 제673조에 의한 해제와 위에서 본 수급인의 채무불이행에 의한 도급인의 계약해제의 경우가 동일한 결과가 될 수 있습니다. 그러나 민법 제673조에 의한 해제는 도급인이 수급인에게 손해배상을 해 주어야 하는 경우이고, 수급인의 채무불이행에 의한 도급인의 계약해제는 건축공사의 기성고에 따라 공사대금을 지급하여야 하나 공사지연 등에 따른 손해가 있을 경우에 이 부분에 대해서는 오히려 도급인이 수급인에게 손해배상을 청구할 수 있다는 점에 차이가 있을 것입니다.

계약서의 경우로 보면 수급인의 채무불이행시는 도급인은 기성고에서 제2조 제2항의 지연손해금을 차감하고 지급하게 될 것이나, 수급인의 채무불이행이 없는 경우에 도급인이 계약을 해제하려면 지연손해금을 차감하지 못하며 공사대금은 물론 그 외의 수급인의 손해부분에 대하여 배상해야 한다는 차이점이 있습니다.

오늘도 예스폼을 이용해 주셔서 감사합니다. ^^*



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