부동산 컨설팅계약서에 대해 알아보자

1) 컨설팅의 정의
컨설팅이란 어떠한 분야에 해당하는 전문 지식을 가진 사람이 그 분야와 관련된 도움이 필요한 상대방에게 일정한 대가를 받고 상담이나 자문을 해주는 것을 말합니다.

컨설턴트는 기업의 창설, 경영, 관리 등에 관하여 조언이나 진단 등을 상담하는 전문가를 뜻합니다. 오늘날 기업 간의 경쟁이 치열하게 되고 기업경영기법이 다양해짐에 따라 특수한 능력이나 지식을 갖춘 전문가로 하여금 이를 관리하도록 하고 그 대가를 지급하는 계약이 많아지고 있습니다. 이러한 계약을 컨설턴트 업무계약 또는 컨설팅계약이라 합니다.

2) 부동산 컨설턴트란

부동산 전문가인 컨설턴트(consultant)가 부동산 의사결정자에게 의사결정(意思決定)에 관련되는 제반문제에 대한 조언과 지도 및 자문을 제공하는 것을 말합니다.

부동산컨설팅은 소정의 자격을 갖춘 전문가가 직업윤리를 준수하여 일정한 보수를 받고, 부동산문제에 대한 조언, 지도, 자문 등의 용역을 의뢰인에게 제공하는 행위가 됩니다.

컨설팅업무는 가치추계 이외의 일로서 부동산에 결부된 다양한 문제에 대하여 정보를 제공하고 부동산 자료를 분석하고 추천 안이나 결론을 제안하는 행위나 과정이라는 주장도 있습니다.

3) 부동산컨설팅과 중개업의 차이점

부동산 컨설팅과 관련된 활동은 사실상 부동산중개업에서 하는 역할과 상호관련성이 깊다고 할 수 있습니다.
따라서 어떠한 부동산 관련 문제에 있어서 그것이 부동산 중개 활동인지 컨설팅 활동인지 구분할 필요성이 있는 것입니다.

※ 컨설팅과 중개업의 역할 범위

부동산 컨설팅	부동산 이용 및 개발, 활용방안 및 분쟁에 관한 해결점 모색 등 부동산과 관련된 종합적인 자문활동
부동산 중개업	부동산 거래 당사자들의 요구에 따라 거래 상대방을 연결하고 거래조건을 절충하여 부동산 거래를 성사시키는 역할

컨설팅계약은 주로 기업에서 실시하는 기업컨설팅과 부동산을 자문해주는 부동산컨설팅 등의 유형으로 나뉩니다.

기업컨설팅	내부 컨설팅 : 기획 / 인사 / 재무 / 경영 / 생산 / 전략 외부 컨설팅 : 고객관리 / 영업관리/ 판매촉진 / 마케팅
부동산컨설팅	중개업포함 : 부동산매매 / 부동산임대차 / 부동산경매 / 부동산환매 중개업제외 : 부동산 관리 및 운영 / 부동산개발 / 부동산이용 / 부동산활용방안

부동산 컨설팅계약서는 기본항목, 일반항목, 기타항목 등의 구성으로 이루어져 있습니다.

기본항목	당사자의 성명과 주소, 목적, 업무내용, 계약기간, 보수, 작성연월일, 당사자의 기명날인
일반항목	엄수사항, 규정 외 사항
기타항목	기타사항, 계약해제와 손해배상, 분쟁해결, 특약사항

1) 계약서의 기재사항

부동산컨설팅계약을 체결하려는 경우에는 목적물의 표시와 교환 방법과 절차, 시기 등에 관한 사항과 계약불이행 등에 따른 손해배상에 관한 문제를 비롯하여 중요하고 핵심적인 부분에 누락이 없도록 계약서를 작성해야 합니다.

2) 당사자 및 대상물의 특정

부동산컨설팅계약을 위해 양 당사자를 특정하여 '갑'과 '을'로 구분하여 기재하고 이하 부르는 호칭을 약어로 표시한다는 내용을 서술하여 작성하고 부동산 컨설팅계약을 체결하려는 목적을 분명히 특정하여 그에 부합한 내용을 특정하여 기재합니다.

3) 업무내용의 확정

부동산 컨설팅 업무계약을 할 때에는 그 범위를 특정한 상태에서 업무내용을 양당사자가 협의하고 구체적으로 기재해야 합니다. 특히, 부동산 컨설팅의 범위를 부동산중개업의 역할인 중개거래를 위한 거래조건 절충 및 거래 알선 등으로 확대할 것인가에 대한 부분은 추 후 컨설팅 업체와 마찰이 생길 우려가 있으므로 계약 전에 미리 상대방과 충분한 협의를 해야 합니다.

4) 계약기간의 특정과 엄수사항

컨설팅 계약기간을 협의하여 기재하고 컨설팅계약에 의한 컨설팅업자의 준수할 사항도 당사자가 구체적으로 특정하고 이를 기재해야 합니다.

5) 보수의 책정

부동산 컨설팅 업체는 부동산 문제에 대한 종합적인 상담 및 자문을 해주면서 자연스레 각종 부동산 거래에 관여하게 되는 경우가 생깁니다.
이러한 경우 조력에 대한 대가로 수수료나 보수가 상당한 금액으로 책정되어 분쟁이 생길 수 있습니다.

부동산 중개업 법령에 따라 부동산 중개행위에 대한 보수는 거래금액에 따라 제한되고 있으나 법령의 경우 부동산 중개업에 한정된 범위로 부동산 컨설팅을 별개로 인정합니다. 따라서 부동산 컨설팅은 중개법령이 정하는 한도를 적용받지 않아 당사자 간의 자유로운 합의가 가능하게 됩니다.

6) 말미문언

말미문언으로 계약서에 기재할 약정 내용의 기재가 끝나면 그 계약을 확인, 증명한다는 내용의 글을 기재하고 2통을 작성하여 각 1통씩 보관한다는 내용으로 결말을 짓습니다.

1) 계약의 준비

부동산 컨설팅계약서를 작성할 때는 우선 컨설팅을 진행할 목적물을 특정하여 표시하고 컨설팅의 방법과 절차, 시기 등에 관한 사항과 계약불이행 등에 따른 손해배상에 관한 문제를 비롯하여 중요하고 핵심적인 부분을 협의하고 협의한 내용을 정리하여 누락이 없도록 계약서를 작성해야 합니다.

2) 컨설팅 업자의 선택

컨설팅 계약기간 중 업무내용에 따른 보수를 책정함에 있어 동일 동종의 컨설팅을 비교하여 그 가액을 산정해보고 여러 곳에 견적을 받아 업무의 처리능력과 가격을 비교하여 업자를 선택하고 그 보수도 책정해야 할 것입니다.

3) 컨설팅 목적과 업무의 명확화

부동산컨설팅계약을 체결하려는 목적을 특정하여 그 목적을 명확하게 특정해야 합니다.
이는 위탁자의 의도한 대로 업무처리를 명료하게 하고 그 책임관계 및 하자에 따른 책임관계를 명확하게 하기 위함입니다.

4) 계약긴간의 특정과 엄수사항

컨설팅 계약기간을 협의하여 기재하고 컨설팅계약에 의한 컨설팅업자가 준수할 사항도 당사자가 구체적으로 특정하고 이를 명확하게 기재해야 합니다.
특히 계약기간은 그 업무의 성격에 따라 지대한 영향을 미칠 경우가 있습니다.

5) 계약서의 확인 검토

계약서 작성 시 반드시 확인할 사항으로 계약 당사자가 그 계약에 따른 실권리자인가를 확인하고 인장을 확인하는 등의 절차를 소홀히 하여서는 안 됩니다.
마지막으로 계약서의 내용을 확인하여 서명날인하고 계약서가 여러 장일 경우는 각 장에 순번을 정리하고 그 사이를 날인한 후, 각 1통씩 보관할 수 있도록 해야 합니다.