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공동주택 매매계약의 개요

공동주택 매매란 당사자 일방의 재산권인 공동주택을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 그에 따른 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 공동주택의 소유권이전등기를 행하는 것을 의미하며, 공동주택이란 아파트, 연립주택, 다세대 주택, 기숙사 등을 말합니다.

일반적으로 계약은 구두나 서면이든 당사자 간 의사의 합치만 있으면 성립하는 것이나 차후 분쟁예방 등을 위해 서면으로 하는 것이 좋습니다. 특히, 부동산이나 기타 재산적 가치가 높은 것은 통상 서면에 의한 계약을 진행합니다.

공동주택 매매계약의 구성

주택 매매계약서의 구성항목은 그 종류나 조건에 따라 다르게 구성될 수 있으나, 일반적으로 아래 항목으로 구성이 됩니다.

① 매도인, 매수인의 당사자 표시
② 목적물의 표시
③ 매매대금(계약금, 중도금, 잔금)의 액과 그 지불방법과 시기
④ 소유권이전등기의 시기
⑤ 목적물의 명도시기
⑥ 부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실, 훼손 등 매도인의 책임사항
⑦ 특약사항

1) 매매계약 체결 전

① 공동주택의 매수인은 매매계약을 체결하기 전, 공동주택의 현황을 직접 가서 확인해야 합니다.

② 법원 등기과나 등기소 또는 인터넷을 통해 건물의 등기부 등본을 발급받거나 열람하여 등기부 등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약체결 당사자인지 확인합니다.

③ 등기부 등본의 ‘갑구’에 기재되어 있는 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인합니다.

④ 등기부 등본의 ‘을구’에 기재되어 있는 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는 지의 여부를 확인합니다.

⑤ 등기부 등본 상에 근저당 등의 권리가 등기되어 있는 경우, 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는 전세보증금 등을 공제하고도 본인의 매매계약금의 회수가 가능한지 판단합니다.

⑥ 계약 체결 상대방이 등기부 등본상의 소유자가 아닌 경우, 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인합니다.

등기부등본?

부동산의 소유권을 취득하거나 저당권을 설정 받으려는 자를 위해 부동산의 표시와 그에 따른 권리관계 등을 기재한 공적장부로, 등기번호와 표제부, 갑구, 을구 등으로 구성되어 있으며, 토지등기부와 건물등기부로 나눌 수 있습니다.

부동산 등기를 확인하기 위해서는 부동산 등기부를 열람하거나 등기부의 등본이나 초본을 발급 받아 확인할 수 있습니다. 이 때, 민원인은 대법원 인터넷 등기소에서 온라인으로 등기부를 연람할 수 있습니다.

2) 매매계약 체결 시

① 거래하는 양쪽 모두 안심하고 계약할 수 있도록, 발급 받은 등기부상 소유자의 인적사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 제시 받아 동일인 여부를 확인합니다.

② 만일 대리인과 계약할 경우, 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 확인하되 위임장에는 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반 사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일 등의 내용이 명시되어 있는지 확인합니다.

③ 계약 체결 시 양쪽 모두 입회인을 배석시키면 좋고, 권리관계가 복잡한 경우나 등기절차는 부동산 중개업자 또는 법무사에게 의뢰하면 안전합니다.

④ 계약서 작성 당일, 중도금 지불 당일. 잔금 지불 당일에 항상 계약서를 지참합니다.

3) 매매계약서 작성 시

① 계약서에 명시할 사항

• 등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시
• 대금의 액수(대금의 액수를 기재할 때 총액과 계약금, 중도금, 잔액 등을 나누어 기재), 지불시기
• 매수, 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호
• 부동산의 명도시기
• 부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실, 훼손 등 매도인의 책임사항
• 숫자는 아라비아 숫자보다는 한글 또는 한자로 표기함

② 특약사항 란에 명시할 사항

특약사항 란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 것은 모두 협의하여 기재합니다.
• 계약 당시의 등기상 권리관계 상태를 잔금 지불 시까지 유지하여 양도한다는 내용
• 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
• 잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용
• 계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용
• 각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용

③ 영수증에 명시 할 항목

• 지급내역, 연월일, 영수자 성명, 도장

4) 매매계약 체결 후

① 공동주택 매매계약서 작성 후, 그 내용에 이상이 없는 경우, 기명, 날인 후 계약금을 건네주고, 매도, 매수, 입회인이 1부씩 보관합니다. 이 때, 계약금에 대한 영수증은 반드시 받아야 합니다.

② 잔금 기일이 장기인 경우, 중도금과 잔금 지급 전에 등기부등본을 재확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 반드시 확인합니다.

③ 잔금을 지급하는 때에는 매도인과 매수인이 소유권이전등기에 필요한 서면을 준비하여 관할 등기소에 가서 소유권이전등기를 신청하거나 또는 법무사(변호사)를 통하여 소유권이전등기신청을 위임합니다.

매매계약의 위반

공동주택 매매계약의 일방이 매매계약에 따른 이행의무를 행하지 않을 경우, 상대방은 이에 대해 매매계약의 이행을 청구할 수 있으며, 손해가 발생한 경우, 손해배상 청구와 매매계약을 해제할 수 있습니다.

매매계약의 세금 및 수수료

주택매매계약은 부동산 매매계약의 일종으로 그에 따른 소유권이 이전된 경우, 매도인을 양도소득세를, 매수인은 취득세 등의 세금을 부담하게 됩니다. 주택매매계약 체결 시, 부동산 중개업자를 통한 경우, 중개수수료를 중개업자에게 지급해야 합니다.

부동산 중개 수수료

부동산 중개보수의 상한요율은 다음과 같습니다. 부동산 중개업자는 중개수수료를 초과하여 금품을 받는 경우, 자격정지 및 중개사무소의 개설등록이 취소 될 수 있으며, 징역 또는 벌금형에 처해지게 됩니다. 또한 어떠한 명목으로든 실비 외의 금품을 요구할 수 없습니다.

거래내용 거래금액 상한요율 한도액
매매 및 교환 주 택 5천만원미만 0.6% 250,000원
5천만원 이상 2억원 미만 0.5% 800,000원
2억원 이상 6억원 미만 0.4% -
6억원 이상 9억원 미만 0.5% -
9억원 이상 0.9%이하
주택 외 부동산 - 0.9%이하

ex) 거래금액이 3억인 소재주택의 매매 중개보수는 다음과 같이 계산합니다.

300,000,000원 x 4/1,000 = 1,200,000원

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2017. 11. 01 (수)

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