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상가건물 임대차의 개요

상가건물 임대차란 임차인이 임대인의 상가건물을 사용하여 수익을 얻는 것을 약정하고, 그 대가로 임대인에게 보증금 및 차임을 지급하는 것에 대한 계약을 의미합니다. 임차인은 임차상가건물의 사용 및 수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 하며, 차임을 두 번 이상 연체할 경우 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있으나, 그 차임이 경제사정을 반영하지 않은 가격일 경우 차임의 증감을 요청할 수 있습니다.

임대차는 주택임대차 보호법과 상가건물 임대차보호법이 제정되기 이전에는 민법에 의한 임대차 규정이 적용되었으나, 민법 규정에 대한 특례를 규정한 주택임대차보호법 및 상가건물 임대차보호법의 제정되었습니다. 다만, 이 법의 적용을 받지 않는 임대차는 여전히 민법상의 임대차 규정을 적용하고 있습니다.

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상가건물 임대차의 보호

상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차 중, 영세상인인 임차인을 보호하기 위해 특례로 규정한 법으로, 사업자 등록의 대상 건물 임대차 보증금액이 일정금액 이하일 경우 해당됩니다. 따라서 보증 금액이 상가건물 임대차 보호법에서 정하는 보증금의 일정금액을 초과할 경우 상가건물 임대차에 대해서는 이 법에 따른 보호를 받을 수 없으며 민법으로 적용됩니다.

상가건물 임대차 보호법은 상가건물의 임대차에 대한 민법의 특별법으로 민법보다 우선 적용되며 임대차 보호법의 규정을 위반한 약정으로 인해 임차인이 불리할 경우 해당 규정은 그 효력이 없습니다. 즉, 상가임대차 계약 시 특약사항으로 임차인이 불리한 내용을 넣어 계약을 체결하더라도 임대차보호법에 의해 그 특약사항은 무효가 됩니다.

상가건물 임대차보호법에 따라 임차상가 건물이 임대차 기간 만료 전에 경매되는 경우 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매절차에 참가하여 그 건물의 환가대금에서 보증금을 회수할 수 있으며, 임대차기간이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임차보증금반환에 대한 집행권원과 집행문을 부여받아 강제 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 그러므로 상가건물을 임차하여 영업을 시작하려는 경우 임대차 보호를 받기 위해 대항력과 우선변제권을 반드시 취득해야만 합니다.

* 대항력과 우선변제권

대항력 임차인이 사업자 등록을 마치고 상가건물을 이용할 경우 그 후 상가건물의 주인이 바뀌어도 해당 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리
우선변제권 만약 해당 건물이 경매에 넘어가게 될 경우 경매의 대금에서 임대차 보증금을 확정일자 순위에 따라 배당받아 보증금을 돌려받을 수 있는 권리

상가임대차보호법의 주요내용

상가건물 임대차보호법은 상가건물 임차인 중 일정 보증금 이하의 임차인만을 보호하며 일정 보증금 이하의 상가건물 임차인은 일정한 요건을 갖춘 경우에는 대항력, 우선변제권, 존속기간 등의 보호를 받을 수 있습니다.

1) 대항력의 부여

* 상가건물 인도 및 사업자 등록 신청
임대차는 채권이므로 원칙적으로는 대항력이 없지만 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자 등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제 3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다.

* 임차인의 지위유지
대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매, 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 상가건물을 사용 및 수익할 수 있으며 보증금 전액을 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다.

2) 임대차 존속기간의 보장

* 임대차 기간 보장
기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물의 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

* 임차인의 계약갱신 요구
전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 한 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있으며 임대인은 정당한 사유가 없는 이상 이를 거절할 수 없습니다. 또한 임대인은 임대차기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안, 갱신거절이나 임대료 증액에 따른 언급이 없을 경우 임대차 기간 종료부터 다시 1년의 임대차 기간이 묵시적으로 갱신이 되도록 규정하고 있습니다.

3) 보증금의 증감청구권 및 증액제한

* 차임 및 보증금 등 증감청구
차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있으며 임대인은 청구 당시 임대료의 9%이내에서 임대료를 증액 청구할 수 있습니다.

4) 우선변제권의 인정

* 차임 및 보증금 등 증감청구
임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록 신청을 하고 세무서장으로부터 임대차계약서 상 확정일자를 받은 경우에는 임차건물의 경매나 공매 시 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

5) 권리금의 인정

임차인은 상가건물임대차 보호법에 따라 임대차 상가건물에서 영업하려는 신규 임차인에게 영업시설, 비품, 거래처, 영업상의 이점 등 다양한 유형, 무형의 재산적 가치를 양도하는 대가로 보증금과 차임 이외에 권리금을 요구할 수 있습니다.

이때 임대인은 계약의 종료 3개월 전부터 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 임대인에게 주선한 신규 임차인으로 부터 권리금을 지급 받는 것을 방해할 수 없으며, 임대인은 신규 임차인에게 주변 시세와 현저히 다른 고액의 임대료를 요구하여 권리금 회수를 방해하는 행위는 금지되어 있습니다.

상가임대차 보호법 대상

상가임대차 보호법이 보호하는 임대건물은 사업자 등록의 대상이 되는 건물과 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용될 경우 적용 됩니다. 따라서 사업자등록을 할 수 없는 비영리단체(동호회, 종교단체, 자선단체) 사무실의 경우 건물 임대차 보호법에 적용되지 않습니다.

영업용 건물의 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적인 용도, 실제 이용관계 등이 고려되어 합목적적으로 판단하게 되며 상가건물이라고 해도 해당 지역의 일정 보증금을 초과하지 않는 경우에만 임대차보호법이 적용됩니다.

상가건물 임대차보호법에 적용되는 지역별 보증금은 아래와 같습니다.

서울시 4억원
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역
(대부분의 경기도 지역)
3억원
광역시, 안산시, 용인시 김포시, 광주시 2억 4천
그 밖의 지역 1억 8천

예를 들어 서울지역의 경우 상가건물 임대차보호법이 정한 4억원을 초과하는 고액보증금으로 상가건물을 임차하는 경우에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다. 보증금 외에 차임이 있는 경우 월 단위 차임액에 100을 곱한 후 보증금과 합산한 금액이 임차 보증금이 됩니다.

상가임대차 계약의 절차

1) 임대차 계약 전

등기소 또는 인터넷을 통해 건물의 등기부 등본을 발급받거나 열람하여 아래사항을 확인합니다.

 - 건물에 하자가 있는지 꼼꼼히 체크하고, 건축물대장 등을 통해 임차하려는 건물의 용도가 임차인이 희망하는 업종에 적합한지 확인해 봅니다.(건축물대장 : 건축물의 각종 정보를 표시하고 있는 공적장부)

 - 등기부등본 상 소유자가 실제 계약 당사자가 맞는지 확인합니다.

 - 등기부등본 갑구에 기재되어 있는 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인합니다.

 - 등기부등본 을구에 기재되어 있는 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는지 여부 확인합니다.

 - 전월세 계약 체결 시 상대방이 등기부등본의 소유가가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지 여부를 확인하고 위임장과 인감증명서를 통해 확인합니다.

2) 임대차 계약 시

 - 발급받은 등기부상 소유자의 인적사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 제시 받아 동일인 여부를 확인합니다.

 - 계약서에 명시할 부분(건물소재지, 면적, 계약금, 중도금, 잔금, 기일, 인적사항) 등을 빠짐없이 확인합니다.

3) 임대차 계약 후

일정한 보증금 이하의 임차인이 상가건물을 인도받고 세무서에 사업자 등록을 신청할 때에는 그 다음날로부터 대항력이 생기며, 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받은 경우에는 경매 등의 절차에서 후 순위 권리자 보다 우선하여 보증금을 변제 권리를 받을 수 있습니다. 따라서 가능하면 신속하게 사업자등록을 신청하고 확정일자를 받아야 합니다. 상가의 경우 사업자 등록을 신청해야만 확정일자를 받을 수 있음을 유의해야 합니다.

상가건물 임대차계약서 구성항목

상가건물 임대차 표준계약서에는 다음과 같은 사항이 기재됩니다.

거래 당사자의
인적사항

임차 상가건물의
표시

보증금과
차임

임대차
기간

임차
목적

사용/관리/
수선

계약의
해제

채무 불이행 및
손해배상

계약의
해지

계약의 종료와
권리금 회수기회보호

재건축 등
계획과 갱신거절

비용
정산

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2017. 04. 20 (목)

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