무료 주택 임대차보호법에 대한 Q&A

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주택임대차보호법의 보호대상, 주택임대차보호법의 적용대상, 대항요건인 주택인도와 주민등록, 대항력의 내용, 확정일자부 임차인의 우선변제권, 소액임차인, 확정일자부 임차인 및 소약임차인의 우선변제권 행사, 임대차기간과 계약의 갱신, 주택임대차계약 체결시 유의할 사항 등에 대한 질의응답 자료입니다
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1.주택임대차보호법에 관한 기초지식
가.주택임대차보호법의 목적
[문] 주택임대차보호법은 어떠한 법입니까 ?
[답] 주택소유자에 비하여 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 주택임차인을 보호하여 국민 주거생활의 안정을 도모한다는 사회정책적 목적을 달성하기 위하여 xxxx.xx.xx.제정된 특별법으로서 주택임대차에 관하여 민법에 대한 여러 가
지 특례를 규정하고 있습니다.
나.주택임대차보호법의 주요 내용
[문] 주택임대차보호법의 주택임차인 보호를 위한 여러 규정 중 가장 중요한 내용은 무엇인가요 ?
[답] 중요한 내용은 다음과 같습니다.
1) 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력
선순위 저당권 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면(이를 대항요건이라고 합니다) 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경락되더라도 새로운 집주인(양수인 경락인)에게 임차권을 주장하여 임대기간
이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있습니다.
다만 대항력이 있어도 확정일자를 갖추거나 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 경매절차에 참가하여 보증금을 우선 배당받을 수 없습니다.

2) 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권
대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(이하 확정일자부 임차인이라고 함)은 임차주택이 경매 공매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

3) 소액임차인의 최우선변제권
임대보증금이 소액인 경우(현재 서울특별시 광역시는 3, 만원, 기타 지역은 2, 만원 이하) 임차주택이 경매되더라도 임차주택(대지 포함) 가액의 ½ 범위안에서 일정 금액(현재 서울특별시 광역시는 1,200만원, 기타 지역은 800만원
)까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다.
다만 이러한 보호를 받기 위하여는 임차주택에 대하여 경매신청기입등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록전입신고를 마쳐야 합니다.
2.주택임대차보호법의 보호대상
가.주택임차인이 법인인 경우
[문] 법인이사원용 주택의 마련을 위하여 주택을 임차하고 사원을 입주시킨 후 입주한 사원 명의로 주민등록을 마쳤습니다.
이러한 경우 법인도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 보호받을 수 있는지요 ?
[답] 보호받을 수 없습니다.
왜냐하면 주택임대차보호법은 자연인인 무주택자의 주거 안정을 입법목적으로 하고 있고, 법인은 애당초 대항요건의 하나인 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라 그 직원 명의로 주민등록을 마쳤다고 하더라도 이를 법인의 주민등록으
로 볼 수 없기 때문입니다.
나.주택임차인이 외국인인 경우
[문] 저는 일본국적의 외국인으로 주택을 임차하여 입주하였으나 주민등록법상의 전입신고를 할 수 없기 때문에 주택소재지를 신체류지로 하는 전입신고를 하였습니다.
   (이하 생략)
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