대항력    임대료.보증금    임차권    주택임대차보호

저는 서울에서 전세금 3,500만원에 방 2칸을 얻어 살고 있는 세입자입니다. 전세계약은 1997년 2월에 체결하였으나 계약체결시 임차주택의 등기부등본을 떼어보지도 않았고, 계약서에 확정일자를 받아야 한다는 것도 몰랐고, 전입신고만 하여 살고 있었습니다. 그런데 1998년 3월에 그 임차주택이 경매에 붙여졌고 경매신청인은 1997년 1월에 최고금액 2,000만원의 근저당권자입니다. 1997년 3월 이후 주택에 대한 근저당금액은 7,000만원이며 주택의 시가는 약 1억원정도입니다. 이 경우 저는 어떻게 해야하는지요? 소액임차인의 최우선변제권을 행사할 수는 없는지요?

애석하지만 원칙적으로 귀하는 소액임차인의 최우선변제권을 행사할 수는 없다고 하겠습니다. 이 경우 귀하가 취할 수 있는 방법은 2가지를 생각해 볼 수 있겠습니다. 첫째로, 다행히도 귀하는 대항력을 갖추었다고 할 것이므로 경매신청인의 임대인에 대한 채무를 귀하가 대신 갚고 귀하보다 선순위의 근저당을 말소하는 방법이 있겠습니다. 대항력을 갖춘 선순위 세입자는 후순위의 모든 권리자에 대하여 전세계약기간은 물론이고 계약기간이 만료되었다고 하더라도 전세금을 다 받을때까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리가 있으며, 게다가 귀하가 선순위의 저당권을 승계하였으므로 귀하는 임대인에 대항 경매를 신청할 수도 있겠습니다. 다음의 방법으로, 귀하는 특별시 및 광역시에서의 소액임차금 3,000만원을 초과하여 계약하였으므로 원칙적으로 소액임차인의 최우선변제권을 행사할 수 없으나 귀하가 전세금중 500만원을 포기하여(원칙적으로 경매신청이 있기 전에 포기하여야 합니다), 즉 소액임차 조건을 갖추어 1,200만원을 최우선변제받고 경락금 배당 후 남은 금액이 있으면 기타 채권자와 균분배당을 받을 수 있을 것입니다.

민법 제110조 제1항∼제3항, 제741조

참

조판례

부동산매매    소유권이전    저당권    불법행위    시효    부동산기타

저는 甲에게 시가 1억원 정도의 주택을 사기를 당해 7천만원에 매도하고 지난 2월 3일에 이전 등기를 해주었는데, 그 후에 저는 甲에게 속았다는 것을 알고 지난 5월 1일에 매매계약을 취소했지만 甲은 이미 4월 23일에 乙으로부터 9천만원에 매도하여 이전등기를 했습니다. 이처럼 부동산매매에서 사기를 당한 경우에 저는 어떻게 해야 하나요?

부동산매매 및 그 밖의 법률행위의 일반에 대한 사기행위에 대하여 우리 민법은 이를 취소할 수 있다고 규정하고 있습니다. 즉 귀하께서는 사기를 이유로 한 법률행위(매매계약)의 취소를 주장하여 처음부터 그 매매계약이 없었던 것과 같은 효과를 발생시킬 수 있습니다. 그렇지만 여기는 중요한 예외가 인정되고 있음을 아셔야 합니다. 귀하의 질문 중에서 이미 부동산이 제3자 乙에게 매매되어 이전등기까지 완료한 경우라면 매매계약의 취소가 제한받게 되어 甲과 乙의 계약은 유효한 것으로 됩니다. 물론 여기에서도 乙이 선의(갑의 사기행위를 모른 경우)이냐 악의(갑의 사기행위를 안 경우)이냐에 따라 결론이 달라지는데, 우리 판례에 의하면 이 경우 乙은 선의로 추정되어 이를 부정하려는 자가 악의였음을 주장 증명하여야 한다고 합니다. 따라서 귀하께서 취할 수 있는 방법에는 乙이 甲의 행위를 알고 있었음을 입증하여 동 부동산에 대한 소유권을 회복하든지, 아니면 甲을 상대로 부당이득의 반환을 청구할 수 있습니다.