1. 분양계약서의 개요

분양계약서란 부동산 분양의 매매에 관련한 계약을 체결하고 그 내용을 명시한 문서를 말한다. 분양계약서에는 매매대금 및 지급시기, 소유권 이전, 제세공과금, 부동산의 인도, 계약의 해제에 관한 사항을 상세하게 기재한다.

분양계약서는 기본항목, 일반항목, 기타항목 등의 구성으로 이루어져 있다.

1) 기본항목
계약의 목적, 물건의 표시, 분양가격 및 납부기한, 납부장소, 계약의 해지와 해제, 위약금, 작성연월일, 당사자의 기명날인 등

2) 일반항목
입주지정일 통보 및 입주절차, 연체료, 할인료 등

3) 기타항목
권리의무의 양도, 공부 정리 및 호수의 변경, 기타사항 등

2. 분양과 분양주택의 정의

분양(分讓, subdivide)이란 사전적 의미로 다량의 물건, 또는 큰 전체의 물건을 여러 사람에게 나누어 주는 것을 말하는 것이며, 부동산에서 말하는 분양이란 획지(劃地)나 건축물(建築物)을 여러 사람에게 일정 기간 동안에 분할하여 판매하거나 임대하는 것을 말한다. 이때의 획지는 하나의 획지 또는 여러 획지일 수도 있으며, 건축물 역시 한 동 또는 여러 동 일 수 있다.

분양주택(分讓住宅)이란 좁은 의미로 토지를 주택지로 조성하여 몇 개의 분할된 획지에 주택을 건설하고 토지와 일체로 하여 판매하는 독립주택을 말하며, 넓은 의미로는 단독주택과 공동주택(연립, 다세대주택, 아파트) 등을 모두 일컫는 말이다.

3. 분양보증이란

주택법에 의해 대한보증주식회사에서 행하는 보증 중 하나로, 공동주택 사업주체(법 제12조의 규정에 의한 공동사업주체를 포함한다)가 법 제16조 제1항 본문의 규정에 의하여 사업계획의 승인을 얻어 건설하는 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다) 또는 법 제15조 제2항의 규정에 의하여 사업계획의 승인을 얻지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에 행하는 다음 각목의 보증을 말한다. 다만, 법 제15조 제2항의 규정에 의하여 사업계획의 승인을 얻지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에는 가목의 보증에 한한다(주택법시행령 제106조 제1항 제1호).

1) 주택분양보증
사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우, 당해 주택의 분양(사용검사를 포함한다)의 이행 또는 납부한 입주금의 환급(입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우에 한한다. 이하 나목에서 같다)을 책임지는 보증

2) 주택임대보증
사업주체가 파산 등의 사유로 임대계약을 이행할 수 없게 되는 경우, 당해 주택의 임대(사용검사를 포함한다)의 이행 또는 납부한 임대보증금의 환급을 책임지는 보증

4. 분양계약서의 유형

분양계약서의 유형은 토지나 건축물 등을 매개로하는 부동산 관련 부분과 동식물 등을 분양하는 동식물 관련 분양계약으로 나눌 수 있다. 분양의 형태로 기업에서 주도하는 분양과 행정기관이나 공사, 기타 단체나, 개인이 주관하는 경우로 나눌 수 있다.

1) 부동산 분양계약
토지 분양계약서 / 아파트 분양계약서 / 건물분양계약서 / 상가분양계약서 / 빌라분양계약서 / 콘도분양계약서 / 매장분양계약서 / 오피스텔 분양계약서 / 아파트형 공장 분양계약서

2) 동식물 분양계약
애완동물분양계약서 / 애완견분양계약서 / 반려견 분양계약서 / 버섯분양계약서 / 나무분양계약서 / 식물씨앗 분양계약서 / 식물추출물 분양계약서

5. 분양계약서의 작성요령

1) 분양 목적물의 특정내용 기재
분양계약서를 작성하기 위해서는 먼저 분양 목적물을 특정하고, 분양목적물의 상태확인과 분양가격 및 분양 방법 등을 기재하여야 한다.

2) 대금 및 납부방법과 연체 시 제재방법
목적물의 분양에 따른 분양대금의 납부방법으로 언제(납부기한), 어디서(납부장소), 어떠한 형태로 어떻게 납부할 것인가를 명시하고 연체시의 제제방법이나 할인율에 대하여도 명료하게 기재하여야 한다.

3) 입주절차에 관한 사항기재
입주절차에 관한 사항으로 입주일자와 분양목적물의 표시(동 호수나 면적 등) 부속물의 설치에 관한 사항을 기재하여야 하며, 분양목적물의 양도에 관한 사항과 공부정리관계(소유권이전 등)등에 관하여도 기재하여야 한다.

4) 계약해지 및 손해배상에 관한 사항 기재
계약의 해지와 해제 및 이에 따른 손해배상의 관계, 위약금에 관한 내용을 명확하게 기재하여야 한다.

5) 계약 후 분쟁발생 관련 사항 기재
계약으로 인하여 당사자 간의 분쟁발생시 처리방안을 기재하고 서로 간의 분쟁이 원활히 해결되지 않았을 경우를 대비하여 분쟁을 다룰 관할 법원을 특정하여 기재한다. 계약 작성일자와 당사자의 이름 및 주민등록번호와 주소를 기재하고 반드시 기명날인하여야 한다.

6. 분양계약서 항목해설
1) 판결요지
상가나 아파트의 분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 갖는 데 불과한 것이 일반적이라 할 수 있다. 그런데 선분양, 후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래 사례에 있어서 분양계약서에는 동 · 호수, 평형, 입주예정일, 대금지급 방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 목적물인 아파트 및 그 부대시설의 외형, 재질, 구조 및 실내장식 등에 관하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 않는 경우가 있다.

따라서 분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형 · 재질 등이 제대로 특정되지 않은 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이므로, 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형 · 재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약 시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다.

2) 해약조건
이중당첨 및 부적격당첨 등으로 인한 계약취소에 관한 사항. 분양계약 당시의 면적보다 부족한 경우에는 분양계약자는 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만 이었으면 사지 않았을 경우에는 계약 전부를 해제할 수 있다. 주택건설사업자에게 책임 있는 사유로 분양계약의 이행이 불가능한 경우에는 분양계약자는 계약을 해제하고 원상회복으로써 금전을 반환받을 수 있다.

아파트 분양계약과 관련하여 계약자의 중대한 과실 없이 분양계약 내용의 중요부분에 착오가 있는 경우에는 분양계약을 취소할 수 있다. 아파트 분양광고가 허위 · 과장된 내용일 경우 사기에 의한 의사표시로써 분양계약을 취소할 수 있다. 계약을 취소한 경우에는 처음부터 무효이므로, 이미 지급한 대금을 반환받을 수 있다.

3) 손해배상 청구
주택건설사업자가 분양계약의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우에는 손해배상을 청구할 수 있다. 일반적으로 건설에 직접 참여하는 회사가 ‘시공사’이고, 분양업무를 책임지는 분양계약서상의 분양회사를 ‘시행사’라 한다. 분양광고가 허위 · 과장된 내용일 경우 광고에 대한 책임이 있는 시행사에 원칙적으로 불법행위로 인한 손해배상책임을 물을 수 있고, 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었던 시공사에도 손해배상책임을 물을 수 있다. 광고에 대한 책임이 있는 시행사는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 분양자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

피해자는 재산 외의 손해에 대해서도 배상받을 수 있다. 공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 시공사에도 연대하여 그 손해배상책임을 물을 수 있다. 주택건설사업자가 분양계약의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우에는 분양계약자는 손해배상을 청구할 수 있으나 주택건설사업자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 경우에는 손해배상을 청구할 수 없다. 따라서 이러한 사항을 숙지하고 계약서 작성 시 참고하여야 할 것이다.

4) 계약일자
계약서의 작성일자를 기재하는 것으로 일반적인 경우 계약서의 작성일자가 계약효력의 발생일이 되는 경우가 많으므로 정확한 날을 기입하도록 한다. 종종 미리 계약서를 작성하여 두었다가 계약당일에 해당일자를 기입하는 것을 누락하는 경우가 있는데 주의하도록 한다.

5) 계약 당사자의 표시
통상 계약서의 맨 끝에는 당사자의 성명과 주소 등을 기재하고 각자 날인한다. 당사자의 표시는 권한이 있는 양 당사자가 계약서를 작성하고 서명하였다는 것을 증명하는 것이다. 당사자의 표시는 개인인 경우 그 성명과 주소를, 회사일 경우 본점소재지와 회사명, 대표자명 등을 기재하며 주소는 주민등록증, 사업자등록증 등 확인된 증명서에 의한 주소를 기재하고 실제 주소가 다른 경우에는 이와 병기하는 것이 좋다.

그리고 계약서의 서명날인은 반드시 본인이 하여야 하며 대리인이 계약할 경우에는 대리권을 확인(본인의 위임장과 인감증명서 등)하여야 한다. 다만 서명과 날인은 이를 함께 갖추어 두는 것이 가장 바람직하지만 반드시 같이 있어야만 하는 것은 아니므로 거래의 실정에 따라서는 양자 중 하나만을 갖추어 두어도 무방하다. 한편, 필요한 경우 개인의 주민등록번호, 법인의 사업자등록번호를 넣을 수 있으며, 당사자의 표시란에 당사자의 연락처를 병기해 두면 향후 계약관련 업무진행상의 편의를 도모할 수 있다.

7. 분양계약서 작성 시 유의사항

1) 거래할 분양목적물의 관련사항 파악
분양계약서를 작성할 때에는 먼저 분양할 목적물을 명확하게 확인하는 절차가 필요하다. 이를 위하여 분양목적물을 주위 인근 건축물 등과 비교 검토하여 분양가액을 평가가고 분양목적물의 시설이나 기타 자재 등을 검토하여야 한다.

또한 분양가액이 분양목적물에 상응한 가액으로 타당한지 평가하고 주위환경과 기타 미래의 전망을 참작하여 분양목적물을 평가하여 검토하여야 한다.

2) 거래자의 신용 및 분양권리 능력 파악
분양계약을 할 때 권리능력이 없는 자들이 마치 분양 권리능력이 있는 것처럼 사람들을 미혹하여 부당이득을 취하고 이로 인한 불측의 손해를 보는 일들이 생길 수 있다. 따라서 분양계약 시에는 반드시 그 부분을 확인하고 권리능력이 있는 자와 분양계약을 체결하여야 하며 아울러 분양자 등이 분양목적물을 완성하여 이전하기까지 아무런 문제가 없는지 등에 대하여도 알아보는 것이 필요하다.

3) 분양목적물의 기타 명시부분 파악
분양계약서를 작성할 때에는 분양 목적물과 기타 부속물의 상태(자재와 그 형태) 등을 잘 파악하여 의심사항이 있으면 계약서에 정확하게 명시하는 것이 좋다.

4) 계약 불이행으로 인한 손해배상관계 파악
계약서에는 반드시 계약 불이행으로 인한 손해배상관계를 명확하게 명시해야 하고 특히, 이러한 모든 계약은 권리능력이 있는 자와 반드시 해야 하며, 대리인인 경우 대리권의 여부를 명확하게 확인하여야 할 것이다.

5) 분양목적물의 기타 명시부분 파악
분양목적물의 면적과 분양가액의 확인 및 분양대금의 입금시기와 분양물의 인도 또는 입주일과 부속물의 설치에 관한 사항 및 권리관계의 이전 등에 관하여도 명확하게 하여 분양계약서를 작성하여야 한다.
[네이버 지식백과] 분양계약서 [分讓契約書, sale in lots contract] (예스폼 서식사전)